Как арендодателю уйти от налоговых рисков и не упустить арендатора

К нашему клиенту-арендодателю обратился потенциальный арендатор, который хотел бы за 100 тыс. рублей в месяц арендовать помещение под производство на 3 года, но для этого необходимо в нем сделать доработку (неотделимые улучшения) стоимостью 600 тыс. рублей.

Наш клиент заниматься доработкой не хочет. Этим готов заняться сам арендатор, однако просит стоимость работ компенсировать любым из способов:

Сразу скажем, что первый из предложенных арендатором вариантов (компенсацию денежными средствами) мы не категорически не советуем и не рассматриваем, поскольку он связан с мошенническими рисками. Компенсировав сразу стоимость произведенной доработки, арендодатель рискует расстаться с деньгами, так как гарантий того, что арендатор после получения суммы не пропадет, нет. Практика показывает, что этот риск сохраняется, даже если в договоре прописать условие, обязывающее арендатора не съезжать определенное время.

 Поэтому будем оценивать риски и достоинства / недостатки оставшихся двух способов.

Предложенные нами решения

Стороны по договору аренды могут прописать в договоре условие о компенсации арендатору стоимости сделанных им неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ)

Каждый из перечисленных выше вариантов имеет свои налоговые последствия.

Снижение арендной платы (вариант № 2)

Закон позволяет раз в год сторонам договора аренды изменять размер арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом арендодатель сможет сэкономить на налоге на прибыль и НДС с суммы арендной платы, так как выручкой для него будет уменьшенная сумма арендной платы (п. 2 ст. 249, ст. 146 НК РФ).

Однако существует риск претензий со стороны налоговиков, которые могут обвинить арендодателя в намеренном занижении выручки для целей исчисления НДС и налога на прибыль. При этом у арендодателя есть шанс защититься в суде (Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2010 № Ф09-10467/10-С3).

Арендные каникулы (вариант № 3)

При таком способе снижается риск претензий со стороны ФНС, предъявленных из-за нерыночного уровня арендной платы. Однако сэкономить на НДС и налоге на прибыль здесь не получится, так как по условиям договора размер арендной платы не уменьшится (останется на прежнем уровне).

При этом есть дополнительный плюс — арендодатель сможет в общем порядке амортизировать неотделимые улучшения, переданные ему арендатором (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).

Как решили проблему

Арендодатель посчитал для себя рискованным снижать вдвое арендную плату, так как не хотел судиться с налоговиками. Мы порекомендовали ему вместо варианта компенсации стоимости доработки путем уменьшения арендной платы применить вариант с зачетом затрат в счет будущих арендных платежей — по сути оба варианта похожи, но в налоговом плане различия большие.

Финальный результат

Воспользовавшись предложенными нами рекомендациями, наш клиент озвучил потенциальному арендатору вариант с арендными каникулами, и он с ним согласился. Подписан арендный договор на 36 месяцев.
Обратившись к нашим экспертам, арендодатель снизил налоговые и мошеннические риски, а также получил финансовые и репутационные выгоды:

Арендатор порекомендовал нашего клиента другим как надежного партнера, способного найти совместные решения и компромиссы.